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♥預售屋の買賣〃手札♥

 

95年5月劉某以總價9,250萬元,買下璞磐建設及東家建設所興建的「過院來」乙棟預售屋,在該房屋建築完成並辦理所有權(含基地應有部分土地)移轉登記前,就在97年4月以總價1億2,000萬元,將所承購「過院來」的不動產預定買賣的權利出售,並支付璞群廣告銷售服務費240萬元。

 

北區國稅局發現後,以劉某的買賣差價減除為買賣而支付的銷售服務費240萬元,核定劉某出售所承購該棟預售屋權利的財產交易所得為2,510萬元,歸課劉某97年度綜合所得總額2,571萬元,補徵稅額935萬元。

 

 

 

劉某不服,主張出售「過院來」該棟預售屋的所得,屬所得稅法免納綜所稅的土地交易所得,但法院說,劉某誤解稅法規定不予採納。

 

確定判決指出,劉某在申報97年度綜合所得稅時,應該依法申報,卻漏未申報這件高達2,510萬元之財產交易所得,其應注意、能注意而不注意,應負過失責任。

 

法院認定,國稅局按劉某所漏稅額933萬餘元,處0.5倍的罰鍰,計466萬餘元,並未逾越法定裁量範圍。

 

最高行政法院判決指出,購買預售屋,在預售屋還未興建完成前,將預售屋的承購權轉賣,不適用所得稅法有關土地交易免納所得稅規定,劉姓納稅人因此應依國稅局所核定,繳納連補帶罰約1,400萬元稅款。

 

預售屋的買賣,因買賣標的之房屋在締約當時還沒有建築完成,並未辦理保存登記,其房屋坐落的基地應有部分土地,也未完成所有權移轉登記,買受人此時僅取得承購預售屋的「不動產預定買賣權利」,尚非真正取得該不動產的所有權。

 

承購者事後將不動產預定買賣的承購權利轉售他人,就出售基地應有部分土地承購權部分,並不屬於土地所有權人出售土地,自然不適用所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅規定。

 

法院指出,如果因為賣出預售屋而有所獲益,依所得稅法規定屬於「財產交易所得」,應依稅法規定課徵綜合所得稅。

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